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En los últimos años, los fondos de galpones logísticos han emergido como una opción atractiva para inversores que buscan diversificar su portafolio y asegurar fuentes de renta constantes. Estos instrumentos combinan la robustez del mercado inmobiliario con el dinamismo del comercio electrónico y la logística moderna, ofreciendo una puerta de entrada a proyectos de gran escala y alta rentabilidad.
El auge del comercio digital y la necesidad de soluciones de almacenamiento eficientes han impulsado la demanda por espacios logísticos de alta calidad. Los galpones estratégicamente localizados cerca de centros urbanos y vías de transporte clave permiten optimizar la distribución de mercancías y reducir costos operativos.
Un FII de galpones logísticos es un fondo de inversión inmobiliaria que adquiere, administra y arrenda naves industriales diseñadas para actividades de almacenamiento y distribución. Estos fondos reúnen capital de múltiples inversores para comprar propiedades de gran escala, facilitando el acceso a oportunidades que normalmente requerirían un desembolso muy elevado.
La principal fuente de ingresos de estos FIIs proviene de los contratos de alquiler con empresas de sectores como retail, industria manufacturera y comercio electrónico. Además, con el tiempo, la valorización patrimonial sostenida puede generar ganancias de capital al vender activos en momentos de mercado favorables.
En 2024 y 2025, el sector de galpones logísticos en Brasil continúa mostrando un dinamismo destacado. La escasez de espacios disponibles ha llevado a una tendencia hacia contratos built-to-suit personalizados, donde las naves se construyen según las necesidades específicas de cada arrendatario.
Las grandes operaciones de más de 30.000 m², habituales en 2023, dieron paso a un crecimiento del mercado middle, con contratos de hasta 15.000 m². Esta diversificación refleja la adaptabilidad del sector a empresas de distintos tamaños y modelos de negocio.
En estados como São Paulo, la vacancia se mantiene en niveles bajos, impulsando aumentos de alquiler por encima de la inflación. La proximidad a centros de consumo y corredores logísticos consolidados convierte a la región en un imán para la inversión.
A continuación, se presenta un resumen de algunos de los FIIs más relevantes en el segmento de galpones logísticos, con datos de patrimonio, rentabilidad y diversificación geográfica.
Las proyecciones para el sector logístico apuntan a un crecimiento sostenido durante los próximos años. El avance del comercio electrónico, la consolidación de estrategias omnichannel y la expansión de nuevos polos industriales generarán demanda por espacio de almacenamiento.
No obstante, algunos desafíos persisten. La limitada oferta de terrenos bien ubicados puede encarecer nuevos desarrollos, mientras que la competencia por inquilinos exige mantener estándares elevados de calidad y servicios adicionales. Además, las fluctuaciones macroeconómicas, como variaciones en las tasas de interés y la inflación, pueden influir en la rentabilidad de los fondos.
Invertir en un fondo inmobiliario de galpones logísticos ofrece una oportunidad para obtener ingresos regulares y beneficiarse de la valorización de activos en un mercado en expansión. Al comprender las tendencias del sector, evaluar los principales fondos y considerar riesgos como la vacancia y la inflación, los inversores pueden construir una estrategia sólida y diversificada.
Con la gestión profesionalizada y la creciente demanda por infraestructura de última milla, este tipo de FIIs se posiciona como un instrumento valioso dentro de cualquier portafolio de inversión. La clave está en elegir activos bien ubicados, contratos flexibles y gestores con experiencia para aprovechar al máximo el potencial que ofrece el dinámico mercado de galpones logísticos.
Referencias
